Koffie?

Een flexibel bestemmingsplan maken is een uitdaging

Aan de Molenstraat in Wanroij staat de oude fabriek van de Boerenbond. De komende jaren wordt deze locatie getransformeerd d:Aan de Molenstraat in Wanroij staat de oude fabriek van de Boerenbond. De komende jaren wordt deze locatie door Korenveld BV getransformeerd tot een nieuwe wijk van circa 90 woningen. Naast de fabriek is de Welkoop gevestigd, ook deze zal plaats maken voor de nieuwe woonwijk. Om dit te kunnen realiseren moet er nog veel gebeuren, waaronder de wijziging van het bestemmingsplan. Niels (ruimte) vertelt over het project:

‘Op de locatie van de Boerenbond werd rond 1900 de eerste stoomzuivelfabriek Sint Cornelis gebouwd. Tot 1949 werd hier melk uit de regio tot boter, kaas en andere melkproducten verwerkt. In 1949 werd het terrein aan de Boerenbond verkocht. Zij maakten als eerste gebruik van de opslaglocatie voor agrarische producten. In 1956 werd het pakhuis verbouwd en uitgebreid tot een volwaardige voederfabriek. Op deze locatie is bijna 60 jaar veevoer geproduceerd. In 2015 is de fabriek gesloten. Sindsdien worden de fabrieksgebouwen, waaronder de indrukwekkende silo, niet meer gebruikt. Op het terrein gaan de oude schuren, silo’s en fabrieksgebouwen wijken voor tweekappers, rijwoningen, vrijstaande woningen, appartementen en zorgwoningen. Het terrein moet eerst gesaneerd worden. Daarna moet de huidige bebouwing worden gesloopt. Ook het bestemmingsplan moet gewijzigd worden. Wij mogen de bestemmingsplanwijziging op ons nemen.’

Huidige fabriek Boerenbond

Uitbreiding van het dorp

Bij een transformatie binnen het bestaand stedelijk gebied komt vaak meer kijken dan je zou denken. Niels: ‘Allereerst is er grondig onderzoek uitgevoerd naar de noodzaak van woningbouw in Wanroij. Het dorp heeft een vrij kleine kern. 90 woningen betekent al vrij snel een heel forse uitbreiding van het dorp. Daarnaast zijn er verschillende functies in de omgeving die onderzocht moesten worden. Ten westen liggen sportvelden met lichtmasten. Ten zuiden van het gebied zit er een agrariër met rundvee. Ook moeten we rekening worden houden met geluidhinder afkomstig van de aangrenzende Molenstraat. Daarom zijn er verschillende onderzoeken uitgevoerd.’

Verbeelding nieuwe situatie

Multidisciplinair project

Die verschillende onderzoeken zijn voornamelijk door DAGnl zelf uitgevoerd. Niels: ‘We zijn vroeg bij het project betrokken, daardoor zijn er ook andere expertises van DAGnl bij dit project betrokken. In een vroeg stadium zijn er verschillende onderzoeken opgestart. Collega's van ecologie hebben het ecologisch veldwerk uitgevoerd, collega's van bodem en milieu het archeologisch onderzoek en collega's van infra Huissen hebben de waterhuishoudkundige situatie onderzocht. Alle onderzoeksresultaten zijn verwerkt naar een planologisch kader. Daaruit is af te lezen welke ruimte er is voor ontwikkeling. Dit kader gebruikt de stedenbouwkundig adviseur voor het opstellen van het stedenbouwkundig plan. Het kader is ook de basis voor het flexibele bestemmingsplan.’

Sportvelden ten zuiden van de fabriek

Flexibel bestemmingsplan

Door de veranderende huizenmarkt wil de ontwikkelaar in het bestemmingsplan zoveel mogelijk flexibiliteit behouden. Niels: ‘Dit betekent dat de exacte ligging van woningen, wegen, groenvoorzieningen en andere functies zo min mogelijk wordt vastgelegd. Daarom moeten we het opstellen van planregels, tekenen van verbeeldingen en coördineren van de relevante milieuonderzoeken anders aanpakken. Normaal berekenen we bijvoorbeeld het geluid- en lichthinder exact tot de gevels van de toekomstige woningen. Nu ligt de locatie van de woningen niet vast, daarom houden we de grens van het terrein aan als ‘gevel’. Daardoor zijn er al snel overschrijdingen die als voorwaarden in het bestemmingsplan opgenomen moeten worden. Normaal wordt er minder flexibiliteit verwacht. Daarom moeten we ons nog meer verplaatsen in de ambitie van de opdrachtgever. Dat maak het project voor ons als DAGnl uitdagend en interessant!