SAMEN BOUWEN AAN EEN DUURZAME, DORPSGERICHTE UITBREIDING VAN WIJTHMEN.
Het Buyten van Wijthmen is een nieuwbouwwijk net buiten het centrum van Wijthmen, onder de rook van Zwolle. Het dorp, dat nu ongeveer 400 woningen telt, heeft te maken met vergrijzing. Om te voorkomen dat voorzieningen verdwijnen en de dorpsschool leegloopt, namen de inwoners in 2010 het initiatief voor een toekomstbestendig dorpsplan. De oplossing? Meer woningbouw, zodat jongeren zich in het dorp kunnen vestigen en er voldoende doorstroom blijft. Dit betekent dat er ongeveer 117 nieuwe woningen worden gebouwd. Van appartementen en rijtjeshuizen tot twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen. De nieuwe wijk wordt groen, duurzaam en past goed bij de uitstraling van het huidige dorp. DAGnl was voor dit project verantwoordelijk voor het gehele civiel technisch ontwerp inclusief het waterhuishoudkundig plan. In dit artikel vertellen Stephan van de Plas, ontwikkelingsmanager bij Loostad Vastgoedontwikkeling, en wateradviseur Manassa Damminga hoe ze samenwerkten aan dit project.
Na het dorpsinitiatief in 2010 vonden er verschillende ontwikkelingen plaats, maar mede door de financiële crisis van destijds kon het project toen geen doorgang vinden.. Stephan van de Plas vertelt: “In 2016 kwamen wij als Loostad Vastgoedontwikkeling bij het project en zijn we samen met Kreator gestart met de verdere uitontwikkeling van de plannen. Het was een complex proces, vooral door de verschillende hindercirkels van (varkens) boeren rondom de nieuwe wijk. Pas nadat we hierover duidelijke afspraken hadden gemaakt met de betrokken boeren bedrijven en de gemeente Zwolle wisten we zeker dat het plan haalbaar was. Daarna konden we echt gaan nadenken over de invulling van de nieuwe wijk.”
Voor het ontwerp van de huizen en openbare ruimte van de nieuwe wijk stond het karakter van een authentiek dorp centraal. “Wij wilden geen standaard nieuwbouwwijk maken zoals bijvoorbeeld in Stadshagen (Zwolle). We hebben daarom verschillende architecten gevraagd mee te denken over een ontwerp zodat de nieuwe wijk de uitstraling en sfeer zou krijgen van een karakteristiek dorp.. Uiteindelijk kreeg de nieuwe wijk oude dorpse elementen zoals o.a. een smederij, een molenstomp, winkeltjes, kapschuur en een boerderij. Allemaal specials waarin gewoond kan worden. Maar niet alleen de huizen, maar ook het openbaar gebied moest aansluiten op de dorpse sfeer,” legt Stephan uit.
Artist impression centrale brink. Bron: Loostad Vastgoedontwikkeling B.V.
DAGnl werd gevraagd om een ontwerp te maken voor het openbare gebied dat past bij de beoogde dorpse uitstraling. Stephan licht toe: “Wij hebben gekozen voor klinkerstraten, grasbermen aan beide kanten en een centrale brink als centraal hart van de nieuwe wijk, allemaal elementen die je in een dorp verwacht. We hebben grotere boomsoorten voorgesteld, die niet standaard in het Programma van Eisen (PVE) van de gemeente Zwolle stonden. Dat vereiste uitgebreide afstemming met de gemeente, maar dankzij de nauwe samenwerking met Buro Hoogstraat (onderdeel van DAGnl), dat verantwoordelijk was voor de onderbouwing van de technische keuzes, hebben we deze plannen bij de gemeente goed kunnen verdedigen.”
Bij de presentatie van het eerste civieltechnische schetsontwerp aan de gemeente werd nuttige feedback ontvangen voor verdere verfijning. “Het was een proces van puzzelen en constant in gesprek blijven met de gemeente. Dankzij de aanwezigheid van DAGnl tijdens deze overleggen konden wij de gemaakte keuzes goed onderbouwen,” aldus Stephan.
Manassa haakt in: “Voor ons was het belangrijk om de wensen en het budget van de opdrachtgever, het stedenbouwkundige visie en veiligheid, altijd mee te nemen in ons advies.”
DAGnl speelde een belangrijke rol bij het opstellen van het waterhuishoudkundig plan voor Het Buyten van Wijthmen. Manassa vertelt: “Voor dit plan moest het bestemmingsplan gewijzigd worden en dat bracht de bestaande waterhuishouding van het projectgebied in kaart. Uit een eerste verkennend bodemonderzoek bleek dat hemelwater kon infiltreren in de bodem, omdat de bodem uit zand bestaat. Later hebben we aanvullend K-waarde onderzoek uitgevoerd om te bepalen hoe snel het water in de bodem kan infiltreren. Verder hebben we in onze analyse gekeken naar de grondwaterstanden, sloten en andere watergangen in de omgeving van het plan en naar de mogelijke invloed van rivieren. Ook onderzochten we het risico op wateroverlast en overstromingen.”
Visualisatie de winkels. Bron: Loostad Vastgoedontwikkeling B.V.
Het stedenbouwkundig plan lag al vast toen DAGnl met het waterhuishoudkundig plan startte, daardoor was er beperkte ruimte voor bovengrondse waterberging. Stephan: “We maken een wijk in dorpse stijl waar bewoners grote kavels krijgen. Daardoor is er minder openbaar gebied beschikbaar. In de openbare ruimte die er wel is, moeten we water kunnen opvangen.” Manassa voegt toe: “Het plan had veel hoogteverschillen, wat het lastig maakte om hemelwater vast te houden. We hebben gekeken hoe we hemelwater zo goed mogelijk konden opvangen, en we wilden graag zoveel mogelijk bovengrondse wadi’s gebruiken. Uiteindelijk kwamen we met een innovatieve oplossing: watertafels met parkeerplekken erboven. Watertafels kunnen met weinig dekking gemaakt worden en nemen weinig ruimte in. Dit was belangrijk, omdat er maar weinig ruimte is in het projectgebied. Het gebruik van watertafels was nieuw voor de gemeente, maar na verschillende overleggen werd het goedgekeurd als pilotproject. Door al deze overleggen hebben we een goed en robuust watersysteem ontworpen voor Het Buyten.” Stephan haakt in: “Het was heel fijn dat DAGnl verder kijkt dan de opdracht en het Plan van Eisen van een gemeente. Dat zorgde voor een projectgerichte oplossing.”
Duurzaamheid was ook belangrijk bij het ontwikkelen van Het Buyten van Wijthmen. “We hebben het ontwerp van de openbare ruimte zo gemaakt dat het goed tegen extreem weer kan, zoals zware regenbuien die maar eens in de 100 jaar voorkomen. Bij hevige regen blijft het water op straat staan zonder in de huizen te komen. De centrale wadi (wateropvang) in het midden van het plan is zo ontworpen dat deze alleen volloopt bij heel zware regen. Dit maakt het veiliger voor kinderen. We laten ook zoveel mogelijk regenwater in de grond zakken om droogte te verminderen,” vertelt Manassa. Ook werd nagedacht over hittestress. ” We hebben gekozen voor grotere bomen die genoeg schaduw geven, wat belangrijk is gezien de opwarming van de aarde en de steeds warmere zomers,” voegt Stephan toe.
Visualisatie de molenstomp. Bron: Loostad Vastgoedontwikkeling B.V.
De nauwe samenwerking tussen Loostad en DAGnl was belangrijk voor het succes van het project. Manassa: ” Omdat onze kantoren in Apeldoorn (Loostad) en Olst (Buro Hoogstraat) dicht bij elkaar zijn, konden we snel overleggen. Het is fijn om direct met de opdrachtgever te praten en mee te denken over de wensen en eisen van de gemeente en het waterschap.” Stephan benadrukt hoe belangrijk de flexibiliteit van DAGnl is voor het succes van het project: “We werken vaak onder hoge druk en met strakke deadlines. In zulke situaties is het belangrijk om een partner te hebben die snel kan reageren en goed meedenkt. Tijdens dit project constateerde de gemeente bijvoorbeeld een mogelijk probleem met de waterafvoer. Erik en Manassa hebben toen meteen hun agenda’s vrijgemaakt en stonden de volgende ochtend al bij de gemeente op de stoep. Door dit soort acties verloopt het project soepel.”
Stephan is ook tevreden over de samenwerking binnen DAGnl: ” Binnen DAGnl werken de verschillende afdelingen en experts goed samen. Een voorbeeld hiervan was toen een blok van zes woningen moest worden veranderd naar acht. De landmeters pasten dit meteen aan in het ontwerp en gaven de nieuwe gegevens door aan de civieltechnisch werkvoorbereider en toezichthouder. Zij zagen dat deze verandering ook invloed had op het rioolontwerp. Door deze nauwe samenwerking binnen het team kunnen eventuele fouten in een vroegtijdig stadium worden geëlimineerd. Door deze manier van samenwerken is de kans op problemen in de uitvoering een stuk kleiner en voorkom je faalkosten.”
Het Buyten van Wijthmen bestaat uit drie fases. De woningen (80 stuks) binnen de eerste fase zijn verkocht en de bouw hiervan is inmiddels gestart. Naar verwachting worden de woningen binnen fase 1 van het project in het tweede kwartaal van 2025 opgeleverd. De bouw van fase 2a begint in het eerste kwartaal van 2025, gevolgd door fase 2b eind 2025 / begin 2026. Loostad en DAGnl werken samen om niet alleen een nieuwe uitstraling aan Wijthmen te geven, maar ook een duurzaam en toekomstbestendig dorp te maken.
