De gemeente Noordoostpolder heeft een grote woningbouwopgave. Daarom wordt de nieuwbouwwijk Muijlwijk in Marknesse gebouwd. Nu bestaat het gebied nog uit braakliggend akkerland. Naar verwachting staan er eind 2024 rond de 120 nieuwbouw woningen. Om dit project te realiseren heeft de gemeente voor een bouwteam gekozen. Hoe bevalt het werken in een bouwteam? Wat zijn de voordelen van het werken in een bouwteam? Projectleider gemeente Noordoostpolder Jordy van der Wal, hoofd calculatie Knipscheer Infrastructuur Jeroen Joosten, projectleider DAGnl
Fred Henniphof en ontwerper/bestekschrijver DAGnl Jan Bremmer vertellen over het project.
Jordy: ’Vanuit het ontwikkelperspectief is dit binnen de gemeente een locatie voor woningbouw. Stedenbouwkundig hebben we met het dorp al een heel traject afgelegd. Als gemeente zoeken we momenteel naar een andere manier van aanbesteden: we willen sneller met de aannemer aan tafel. Dat kan met een bouwteam. Met dit project willen we ontdekken hoe een bouwteam precies werkt en of dat iets voor ons is. We werken vanuit Buro Noord (onderdeel van DAGnl) al lang samen met Fred. Hij heeft ervaring met het werken in een bouwteam. Daarom hebben we Fred voor dit project benaderd.’ Fred vult aan: ‘In het bouwteam werken we samen met een aannemer, gemeente en ingenieursbureau. Via een onderhandse procedure konden vijf aannemers zich op het project Muijlwijk inschrijven. Daarbij leverden ze een plan van aanpak in waarin de thema’s samenwerking, kansen en risico’s, duurzaamheid en budgetbewaking werden uitgewerkt. Uit de vijf aannemers is de aannemer met het beste plan van aanpak geselecteerd. Bij dit project is dat aannemer Knipscheer Infrastructuur.’
In een bouwteam wordt er op een vooruitstrevende en intensieve manier met de aannemer samengewerkt. Daardoor kunnen er met een bouwteam in de ontwerpfase al veel risico’s voor de uitvoering worden getackeld. Fred: ‘Vanaf de start van de engineering bewaakt de aannemer het projectbudget. Indien nodig stuurt hij tijdens de ontwerpkeuzes bij. De belangen die in de uitvoering een rol spelen kunnen we met een bouwteam al in de ontwerp- en bestekfase meenemen. Daardoor kan de aannemer in een vroeg stadium meedenken over hoe de uitvoering sneller, beter en goedkoper kan. De aannemer maakt ook doorlopend kostenramingen voor het werk. Aan het einde van de bouwteamfase mag hij exclusief een aanbieding doen om het werk te maken. Die aanbieding toetsen onze kostendeskundigen inhoudelijk op het prijsniveau. Als de toets positief is mag de aannemer het werk maken. Dan komt er na het bouwteam een realisatie-overeenkomst tussen de aannemer en opdrachtgever.’ Om een vliegende start te maken organiseerde Knipscheer Infrastructuur een projectstartup. Jordy: ‘Toen hebben we elkaar beter leren kennen: hoe zit iedereen in elkaar. Dan kan je iets meer van elkaar hebben. Daardoor kan je in het vervolgtraject iets meer pushen dan normaal. Dat werkt prettig.’ Jeroen valt bij: ‘Als aannemer vinden we het belangrijk om snel tijdens het project te kunnen schakelen. Daarom stellen we van tevoren al veel vragen om het ontwerp duidelijk te krijgen. Daar hebben we in de rest van het proces profijt van.’
In een bouwteam hebben alle partijen hetzelfde doel voor ogen. Fred: ‘Namelijk het project binnen de tijd en het budget realiseren. Daar werk je samen naartoe. Het werk prettig: je zit niet met het mes aan tafel en werkt constructief. Bovendien zit je als gelijkwaardige partners aan tafel. Daardoor heb je minder spanning over de kosten van het project. Iedereen heeft een open houding. Het staat en valt met het vertrouwen wat je in elkaar hebt. De tijdsdruk dwingt dat je met elkaar de focus op het project moet houden.’ Ook de gemeente bevalt het werken in een bouwteam goed. Jordy: ‘De taken waren helder. Vanuit Buro Noord was het fijn dat de moederorganisatie DAGnl erbij zat voor de expertises ecologie en archeologie. Het is fijn dat ze de expertises zelf in huis hebben. We moesten namelijk tijdens de voorbereiding op deze gebieden onverwacht bijschakelen. In het begin hadden we om de twee weken een vergadering, dat was wel nodig om meters te maken. Daardoor hebben we een vliegende start kunnen maken en al wat onderzoeken uit kunnen zetten. Jan heeft zijn best gedaan om elke tekening zo snel mogelijk te wijzigen. Ook vanuit Knipscheer is er snel gehandeld en gerekend. Daarnaast speel je tijdens een bouwteam met elkaar open kaart: je weet waar de bottlenecks zitten, maar ook waar verbetering nodig is. Daarbij vind ik vertrouwen en discussie voeren belangrijk. Dat komt ten goede van het bouwteam zelf.’ Jeroen beaamt dat: ‘Dat klopt. Je moet allemaal kunnen zeggen: dit is het waard. Dat is het allerbelangrijkste. Bij de aanbesteding van een RAW-bestek moet de aanbestedingsprocedure in een relatief korte periode doorlopen worden. Daardoor kunnen er enkele omissies ontstaan. Dat geeft weer discussie tussen de opdrachtgever en de opdrachtnemer. Dit hebben we in het bouwteam voorkomen. Vertrouwen en openheid, dan kom je met elkaar tot een mooi resultaat.’
Het werken in een bouwteam heeft verschillende voordelen. Fred: ’Daardoor kan je in een vroeg stadium gebruik maken van de specialistische kennis van de aannemer. Als ingenieursbureau maak je tijdens een bouwteamfase bestek- en ontwerpkeuzes. Daarover kan je nu met de aannemer in gesprek: is het in de praktijk haalbaar en praktisch? Op die manier kunnen we op voorhand risico’s tackelen. Daar heb je in de uitvoering profijt van: minder meerwerk en afwijkingen. Zo kan je risico’s beter beheersen. We kwamen er bijvoorbeeld begin september achter dat we door ontwerpwijzigingen boven budget zaten. Toen zijn we snel met Knipscheer aan tafel gegaan: waar kunnen we op besparen qua hoogte wijzigingen en het afvoeren van grond? Het resultaat van dit gesprek? We houden nu al het grond in het plangebied. We hoeven minder grond te laten leveren én af te voeren: mooi circulair. Bij een reguliere contractvorm lag in deze fase het RAW-bestek inclusief prijs al vast. Dan wordt het moeilijker om dit soort wijzigingen door te voeren. Daarnaast kan bij een reguliere contractvorm de aannemer pas materialen bestellen als het ontwerp klaar is. Nu hebben we gezamenlijk besloten dat de materialen al besteld konden worden toen het ontwerpproces op 50% tot 75% zat. Daardoor zorgt het werken in een bouwteam voor een snellere doorlooptijd. Het project is dus sneller afgerond.’ Jordy ziet ook de voordelen in van het werken in een bouwteam: ‘Je zit eerder met de aannemer aan tafel waardoor je in de uitvoering minder knelpunten en verrassingen hebt. De kinderziektes die je normaal aan het begin van een project hebt, haal je er met en bouwteam uit. Dat is en groot voordeel.’ Ook Jeroen is blij met het werken in een bouwteam: ‘Voor ons als aannemer geeft het werken in een bouwteam meer rust. We weten voor 95% wat er van ons verwacht wordt en wat er gedaan moet worden. Doordat we nu van tevoren alles goed in beeld hebben, kunnen we ook van tevoren een klap geven op een definitieve prijs. Qua prijsvoering is alles dus open en transparant. Dat geeft buiten een stuk rust tijdens de uitvoering.’
Jan werkt voor het bestek en de ontwerpen intensief samen met Knipscheer Infrastructuur. Jan: ‘Normaal zoek ik alles zelf uit. Nu overleg ik met Knipscheer: jullie moeten het uitvoeren, wat werkt voor jullie het beste? Ik vind het mooi om op deze manier samen te werken. Zo krijg ik veel meer mee hoe een aannemer het werk buiten uit gaat voeren. Ik zit een keer in de drie weken met Knipscheer aan tafel. Daardoor leer ik met ontwerpen hoe dingen anders of efficiënter kunnen. Ook leer ik meer over materiaalkeuzen. Er moeten bijvoorbeeld buizen in de grond, daar heb je een bepaalde ruimte voor. Nu vraag ik aan de aannemer: wat lijkt jullie de beste oplossing? Daarbij hebben we ook samen naar de levertijd gekeken. Als je kijkt naar mijn eerste rioolontwerp en wat er uiteindelijk aangelegd wordt, daar zit een groot verschil in. Dat verschil zit hem in de afmetingen, materialisatie en levertijd. Normaal gesproken kom je daar pas later achter. Als je geluk hebt stelt de aannemer die vraag bij de nota van inlichtingen. Meestal kom je dit pas tegen tijdens de uitvoering van een project. Dat tackel je met een bouwteam.’
Inmiddels is de verkoop van de woningen in Muijlwijk gestart.
