Twee projecten met een sneltreinvaart
De woningmarkt staat onder druk, ook in de gemeente Olst-Wijhe. Daarom bouwt de gemeente samen met woningcorporatie SallandWonen versneld 76 flexwoningen. Aan de zuidkant van Wijhe op locatie Wengelerhoek komen 50 woningen en aan de zuidkant van Olst op locatie De Vink worden 26 woningen gebouwd. Deze woningen zijn voor jonge starters, spoedzoekers en Oekraïense vluchtelingen. Verschillende DAGnl collega’s werken mee aan dit project, waaronder civieltechnische projectleider Thijmen Alferink en medewerker ruimtelijke ordening Wouter Boel. Zij werken samen met projectleider Dennis Elshof en projectleider Aafke Kuiper van de gemeente Olst-Wijhe. Doordat de projecten onder de Crisis- en herstelwet valt, zit er een behoorlijke vaart in deze projecten. Dat zorgt voor de nodige uitdagingen.
Op een zo kort mogelijke termijn flexwoningen realiseren. Met dat uitgangspunt startten Dennis en Aafke aan de projecten Wengelerhoek en De Vink in Olst en Wijhe. Aafke: ‘Tijd was de belangrijkste factor binnen deze projecten. De woningen moesten zo snel mogelijk worden gerealiseerd. Die opdracht hebben we samen met SallandWonen ingevuld. Toen we begonnen met de projecten is DAGnl al snel aangehaakt.’ Dennis vult aan: ‘Normaal rond je een projectfase af en ga je door naar de volgende projectfase. Bij deze projecten begonnen we met de volgende fase terwijl de vorige fase nog maar voor 80% gereed was. Of verschillende fases liepen tegelijkertijd. Om ervoor te zorgen dat we dezelfde visie hadden op de projecten hebben we al in een vroeg stadium alle ketenpartners bij elkaar werden gezet in een aantal pressure cookers. Dit is een doelgerichte en effectieve methode om in korte tijd ideeën te verzamelen en inzicht te krijgen in elkaars opvattingen en ervaringen. Door deze pressure cookers hadden we al snel een gezamenlijk beeld van de projecten. We wisten wat de kwaliteit moest worden, hoe de woningen eruit moesten zien, voor welke doelgroepen we bouwden en hoe snel er gebouwd moest worden. Na de pressure cookers hadden we een stedenbouwkundig plan en een gezamenlijke visie.’
‘Door wadi’s en verlaagde bermen kan al het regenwater binnen de gebieden worden opgevangen en infiltreren in de bodem.’
Na de pressure cookers waren alle partijen het eens: hoewel het om flexwoningen gaat, moet de kwaliteit van de openbare ruimte en woningen van een hoog niveau zijn. Aafke legt uit: ‘De woningen worden op prefab betonnen funderingsbalken gefundeerd. In theorie kunnen de woningen over tien jaar opgepakt en verplaatst worden. Maar ze moeten ook langer kunnen blijven staan. In die tien jaar onderzoeken we of de woningen op deze plek blijven staan of dat ze elders een plek krijgen. We willen sowieso duurzaam bouwen. De woningen krijgen zonnepanelen en zijn gebouwd met een houtskelet. Daarnaast hebben we in de buitenruimte gekozen voor gebakken materialen in plaats van beton. Die materialen gaan langer mee en blijven langer mooi. Omdat er veel woningen op een relatief kleiner oppervlak worden gebouwd, investeren we in een groene en duurzame openbare ruimte. Op beide locaties komt een moes- en pluktuin en boomgaard. Daarnaast wordt het hemelwater op beide locaties in wadi’s afgevoerd.’ Thijmen legt uit: ‘Door wadi’s en verlaagde bermen kan al het regenwater binnen de gebieden worden opgevangen en infiltreren in de bodem. Mijn collega’s hebben het groenontwerp gemaakt. Daarvoor hebben ze rechtstreeks met de stedenbouwkundige, groenbeheer en projectleiders van de gemeente geschakeld. Zo hebben we er voor gezorgd dat belangrijke groenelementen zoals houtwallen en bomenrijen uit de bestaande situatie ingepast zijn in het nieuwe plan. En is op die manier de stedenbouwkundige visie van het plan gewaarborgd. We hebben ervoor gezorgd dat de groenplannen voor de openbare ruimte voor beide projecten betaalbaar en onderhoudsvriendelijk zijn. In de groenplannen staan inheemse plantensoorten die in de omgeving passen.’
Scala aan expertises
Om de locaties Wengelerhoek en De Vink te realiseren zijn er verschillende DAGnl expertises ingezet. Aafke: ‘Tijdens de pressure cookers hebben we al voorbereidende onderzoeken laten uitvoeren. Een deel hiervan is door DAGnl uitgevoerd, zoals stikstofberekeningen en bodemonderzoeken. Dat verliep uitzonderlijk snel. Het was fijn dat Thijmen alle onderzoeken intern heeft uitgezet. Had ik vragen over een onderzoek, dan kon ik bijvoorbeeld Wouter rechtstreeks bellen.’ Wouter haakt in: ‘Voor de haalbaarheidsstudies die ik heb uitgevoerd, heb ik verschillende milieutechnische aspecten onderzocht zoals de bodem, de externe veiligheid en het water. Intern hebben we verschillende onderzoeken uitgezet zoals een explosievenonderzoek, flora en fauna, bodemonderzoek, waterhuishoudkundige plannen en een verkeerskundig onderzoek. Voor de haalbaarheidsstudies is nagenoeg het hele scala aan onderzoeksexpertises van DAGnl gebruikt.’ Thijmen voegt toe: ‘Het team infra heeft de civieltechnische uitwerking van de openbare ruimte van beide projecten verzorgd. Daarbij kan je denken aan het voorlopig en definitief ontwerp, maar ook het bestek. Het zijn dus echte multidisciplinaire DAGnl projecten.’
Impressie Wengelerhoek
bron: MENSINK BOUWBEDRIJF
Voor de projecten Wengelerhoek en De Vink werkt de gemeente samen met lokale partijen. Thijmen: ‘De gemeente levert de grond en bouwt de infra om de woningen heen. De woningen worden allemaal modulair door SallandWonen gebouwd. De materialen voor de woningen komen zoveel mogelijk van lokale bedrijven. Ook worden de woningen gebouwd door een lokale aannemer.’ Dennis voegt toe: ‘We hebben voor lokale partijen gekozen omdat ze binding hebben met de projecten. Dat zorgt ervoor dat je sneller met de neuzen dezelfde kant op staat. Lokale ondernemers zorgen ook voor vertrouwen en snelheid in de projecten. Bovendien steunen we op deze manier de lokale economie en dat vinden we belangrijk.’
‘Het was fijn dat we voor de resultaten van alle onderzoeken korte en directe lijnen hadden met de specialisten binnen DAGnl.’
Binnen de projecten waren er verschillende uitdagingen: de snelheid van de projecten én de aanleg van nutsvoorzieningen. Wouter: ‘Om tijd te besparen op het gebied van de vergunningprocedure hebben we de projecten Wengelerhoek en De Vink bij het Rijk als een experiment aangemeld. Daardoor zijn de projecten op de lijst van de Crisis- en herstelwet gekomen. Normaal doorloop je een bestemmingsplanprocedure in een jaar, met een verkorte vergunningprocedure kan dat in acht weken. De vergunningen zijn nu verleend voor tien jaar.’ Die snelheid is doorgezet in de rest van de projecten.’ Thijmen: ‘In mei vorig jaar was de locatie in Wijhe bekend en in september vorig jaar wisten we waar we in Olst zouden gaan bouwen. Om de vaart erin te houden heeft Wouter de projecten bestemmingsplan technisch snel opgepakt. Op het gebied van nuts lag er nog niets. Om de doelstelling voor realisatie te halen en de eerste woningen in mei 2023 op te kunnen leveren, was de aanleg van water, elektra en internet een uitdaging.’ Aafke vult aan: ‘In de uitvoering waren er aanpassingen, waardoor de nutsbedrijven niet in één keer door konden in Olst. Toen zijn we overeengekomen dat ze in Wengelerhoek verder gingen. Dat heeft Thijmen heel goed opgepakt. Er waren veel veranderingen tijdens de projecten. Dat wat de ene dag werkelijkheid was, was soms de volgende dag niet meer waar. Dat zorgde voor dynamiek.’ Dennis vult aan: ‘Dat betekent dat er soms nog dingen gecorrigeerd moesten worden, maar niemand deed daar moeilijk over. Iedereen wilde de projecten mogelijk maken en de snelheid erin houden.’
Impressie WENGELERHOEK
bron: Mensink bouwbedrijf
De samenwerking tussen de gemeente Olst-Wijhe en DAGnl werd door beide partijen positief ervaren. ‘Thijmen is heel betrouwbaar. Je kan blind op hem vertrouwen. Ontvang ik iets vanuit Thijmen? Dan heb ik niet het gevoel dat ik daar nog tien collega’s naar moet laten kijken. Daarnaast wordt vanuit DAGnl intern alles goed afgestemd. Daardoor kan ik de zaken makkelijk uit handen geven. Als ik iets vraag aan Thijmen krijg je bij je antwoord ook nog iets extra’s. Hij neemt namelijk ook initiatieven als je daar niet om vraagt. Hij is altijd bereid om te helpen en is heel betrokken’, vertelt Aafke. Dennis voegt toe: ‘Zijn betrokkenheid zit in het meedenken. Ik vind dat Thijmen zijn rol heel goed heeft gepakt toen we samen met de gemeente en SallandWonen overleg hadden. We bouwen op dezelfde grond. Als je iets bedenkt, gaat het in de praktijk altijd anders. Dan heb je ook meerwerk van het een of ander. Thijmen heeft vanuit beide partijen een opdracht, daarin heeft hij een adviserende rol gehad: bij wie ligt dit? Dat heeft hij goed gedaan. Daarnaast was het fijn dat we voor de resultaten van alle onderzoeken korte en directe lijnen hadden met de specialisten binnen DAGnl.’ Thijmen haakt in: ‘De samenwerking met de gemeente ging goed. Het is mooi om te merken dat de gemeente DAGnl nu heeft leren kennen als meer dan een civiel bureau! Nu vinden ze ons bijvoorbeeld ook voor planologie en voorbereidende onderzoeken. Vanuit de gemeente kregen we veel vertrouwen. Dat was fijn. De gemeente wilde het proces van deze projecten in de hoogste versnelling doorlopen. Ik heb beloofd dat alles goed zou komen. Dan moet dat ook wel gebeuren. De flexibele instelling van collega’s en de bereidheid om snel te schakelen en om samen met de gemeente tot een resultaat te komen is iets waar ik een jaar later wel erg blij van wordt.’ Wouter is het daarmee eens: ‘Daar sluit ik mij volledig bij aan. Het was fijn dat de gemeente open was over hoe ze in de projecten stonden. We zijn samen het experiment aangegaan.’
