Een mooier en levendiger Beneden-Leeuwen
In de gemeente Maas en Waal werkt Van den Bosch Vastgoed samen met DAGnl aan drie verschillende projecten. Het eerste project is project Lauwendael, een inbreidingsplan in de kern van Beneden-Leeuwen. Hierbij worden 68 woningen gerealiseerd. Daarnaast is er project Kraanbaan, een buitendijkse ontwikkeling waarbij een oud monumentaal pakhuis met aanpalige loodsen wordt omgevormd naar hoogwaardig woningbouwplan. Ten slotte is er project Veesteeg Zuid-West. Dit omvat de aanleg van een nieuw bedrijventerrein. Elk project heeft zijn eigen uitdagingen. DAGnl projectleider Stefan Peters en Martin Scherpenborg, directeur van Van den Bosch Vastgoed, vertellen samen over de projecten in Beneden-Leeuwen.
In het midden van het dorp Beneden-Leeuwen komt een duurzame nieuwbouwwijk die bestaat uit 68 koop- en huurwoningen. Eerst wordt een voormalig koel- en vrieshuis gesloopt en is een voetbalcomplex opnieuw ingericht. Daarna worden op deze locatie nieuwbouwwoningen gerealiseerd. Stefan: ‘Voordat er begonnen kon worden met de sloop, moesten er asbestinventarisaties en onderzoeken naar de gebouwconstructies worden uitgevoerd. Ook de aanbesteding voor de sloop, de afstemming met bodemsaneringen en het aanvragen van vergunningen moesten niet worden vergeten. Daarnaast hebben we ook de complete civieltechnische voorbereiding verzorgd, met uitwerking van de benodigde plannen, zoals het waterhuishoudkundige plan en het groenplan. Voor dit project worden verschillende DAGnl-expertises ingezet. Een echt integraal project dus. Duurzaamheid en klimaatadaptatie spelen een grote rol binnen dit project. De woningen krijgen deels sedumdaken, zodat het regenwater waar mogelijk bij de bron vastgehouden kan worden. Daarnaast zorgen het groen, de bovengrondse waterafvoer en de waterberging in de wijk voor het tijdelijk vasthouden van regenwater binnen het projectgebied. In het groenplan is er naast het hemelwater ook rekening gehouden met flora en fauna. Het groenplan is zo opgesteld dat de biodiversiteit in het projectgebied wordt vergroot.’
Martin vult aan: ‘In onze projecten doen we altijd ons best om in te zetten op duurzaamheid, circulariteit en klimaatadaptatie. We doen wat we kunnen. Persoonlijk vind ik het belangrijk dat we iets doen voor de generaties die na ons komen.’
Tijdens de voorbereiding van project Lauwendael stegen de bouwprijzen. Dat zorgde voor de nodige uitdagingen. ‘We moesten constant puzzelen om alles voor dit project passend te maken. Vanwege de hoeveelheid asbest en overige materialen in de te slopen onderdelen was het een uitdaging om dat efficiënt en verantwoord uit te voeren. Het was puzzelen. Hoe scheiden we de materialen zoveel mogelijk bij de bron en op welke manier kunnen we de materialen circulair hergebruiken voor bijvoorbeeld de aanleg van infra?’ vertelt Stefan.
Impressie Lauwendael | bron: Van Ede Architecten
Na de bouwvakantie is gestart met het slopen en met het selecteren van een aannemer voor het bouw- en woonrijp maken. In de winterperiode wordt het bouwrijp maken uitgevoerd, waarna de aanleg van kabels en leidingen door nutspartijen volgt. In het tweede kwartaal van 2024 kan dan worden gestart met de bouw’, aldus Stefan.
Aan de Waalbandijk in Beneden-Leeuwen wordt het buitendijkse project De Kraanbaan gerealiseerd. Nu staan er nog oude loodsen, een monumentale kraanbaan en het voormalige pakhuis ‘De Klef’. Stefan: ‘Op deze historische locaties komen appartementen, loftwoningen, villa’s en kleinschalige horeca. DAGnl is al jaren bij deze ontwikkeling betrokken. Het pakhuis werd net na de oorlog gebouwd en gebruikt om schepen met onder andere kunstmest te lossen. Straks komen er loftachtige woningen in het pakhuis. Voor dit project mochten we het waterhuishoudingsplan, de kwelberekeningen, de kostenramingen en het civieltechnische ontwerp in afstemming met het bouwkundige ontwerp verzorgen.’ Martin haakt aan: ‘Het project De Kraanbaan is voor mij persoonlijk een bijzonder project. Het moet Beneden-Leeuwen weer een mooi gezicht geven van en naar de Waal. De huidige, verpauperde, aanblik is alleszins aan vernieuwing toe. Wij werken er al zeer lang aan, zeker twaalf jaar. De civieltechnische stukken zijn inmiddels door Civil Management (onderdeel van DAGnl) definitief gemaakt. Het was voor Van den Bosch Vastgoed spannend om voor dit project iedereen op een lijn te krijgen. De begeleiding vanuit DAGnl is daarbij ontzettend goed gegaan. We hebben DAGnl zo breed mogelijk op civieltechnische vlak ingezet. Daarbij hebben zij goed nagedacht over hoe het werk gemaakt kan worden, over wat wel kan en wat niet kan.’
‘Het projectgebied ligt aan de oever van de Waal. Voor de toekomst moeten we inspelen op een stijgend waterpeil in de Waal.’
Stefan Peters
Kraanbaan | bron: Van Ede Architecten
Project Kraanbaan is behoorlijk complex, vooral omdat het project buitendijks ligt. Stefan legt uit: ‘Het projectgebied ligt aan de oever van de Waal. Voor de toekomst moeten we inspelen op een stijgend waterpeil in de Waal. Dus moet er volgens de eisen van Waterschap Rivierenland, Rijkswaterstaat en de gemeente een toekomstgericht ontwerp komen. In het ontwerp moeten we er rekening mee houden dat het dijkprofiel in de toekomst een meter opgehoogd gaat worden en er mogen binnendijks geen problemen ontstaan door kwel of piping. Het projectgebied ligt ook in de kernzone van de primaire waterkering. Daarom werken we intensief samen met Waterschap Rivierenland voor de benodigde vergunningen. Doordat het gebied buitendijks ligt, gelden er beperkingen in de periodes met risico’s op hoogwater. Dat is tussen half oktober en half maart. Ook daar moeten we in onze voorbereiding en planning voor de uitvoering rekening mee houden. Dié combinatie van factoren maakt dat het project extra complex is. Vanuit verschillende partijen zijn er eisen, normen en wensen waar het project aan moet voldoen.’
Voor het pakhuis De Klef zijn er inmiddels verschillende werkzaamheden uitgevoerd. ‘De asbestinventarisatie en aanbesteding voor de sloop zijn afgelopen jaar door ons verricht. Recent is gestart met de eerste sloopwerkzaamheden. Inmiddels is het bestemmingsplan vastgesteld en de ambitie is om medio 2024 te starten met de bouw’, vertelt Stefan. Martin haakt in: ‘Ik ben trots op het project De Kraanbaan. Nu is het een zwaar verrommelde en verpauperde situatie. Vroeger was er veel bedrijvigheid en contact met de rivier. In de manier waarop het gebied nu is ingericht zie je dat niet terug. Ik vind het mooi dat er straks weer iets staat wat Beneden-Leeuwen met het water in verbinding brengt. Dat je iets moois ziet als je over de dijk fietst.’
Project De Veesteeg beslaat zo’n zes hectare akkerland. Straks komt daar een uitbreiding van de bedrijventerreinen Veesteeg. Op de huidige bedrijventerreinen is namelijk geen plek meer voor nieuwe bedrijven. Stefan vertelt: ‘Vanuit DAGnl zijn we al vroeg bij dit project betrokken. Samen met collega’s van andere disciplines hebben we de voorbereiding van het bestemmingsplantraject, het beeldkwaltietsplan, stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan verzorgd. Ook zijn er door onze collega’s voorbereidende onderzoeken uitgevoerd. Daarbij kan je denken aan bodemonderzoek, archeologisch onderzoek en onderzoek naar de kans op het aantreffen van ontplofbare oorlogsresten. Ik ben er trots op dat we met zo veel DAGnl-expertises bij dit project betrokken zijn, dat vind ik mooi.’ Martin vult aan: ‘Voor dit project is de hele DAGnl-groep ingeschakeld.’ Stefan voegt toe: ‘Het is fijn als je op je eigen organisatie kan terugvallen. Verwachting is dat we begin 2024 een onherroepelijk bestemmingsplan hebben en dat we dan ook direct kunnen starten met het bouwrijp maken.’
Het Waterschap en de Gemeente Maas en Waal hebben duurzaamheidsambities. Om deze ambities concreet te maken, zijn er verschillende brainstormsessies gehouden. Een van de uitkomsten van deze sessies was het plaatsen van een retentievoorziening onder de hoogspanningskabels in het project. . ‘De retentievoorziening komt onder de hoogspanningskavels van Tennet en langs een grote gasleiding van de GasUnie. Daarvoor hebben we zowel met de GasUnie als met Tennet al vroeg overleg gehad over hoe we beide factoren in konden passen in het stedenbouwkundig plan en het bestemmingsplan. Met deze retentie houden we het water in het gebied zo lang mogelijk vast om verdroging van het gebied tegen te gaan. De waterberging wordt zo ingericht dat er verdiepingen in komen. Zo ontstaan er onder water viskruisingen. Bovendien creëren we door deze retentievoorziening aan het oppervlak mogelijkheden voor broedvogels. Langs de retentievoorziening komen natuurvriendelijke oevers met beplantingen die bijdragen aan de biodiversiteit.’ Martin concludeert: ‘Met natuurvriendelijke oevers en half verharde wandelpaden langs het water proberen we bij te dragen aan de biodiversiteit, alsmede een vriendelijk gebied om voor medewerkers van de aangrenzende bedrijven kort te verpozen.’
‘Met natuurvriendelijke oevers en half verharde wandelpaden langs het water proberen we bij te dragen aan de biodiversiteit in het plangebied’
Martin Scherpenborg
Inmiddels is de civieltechnische voorbereiding van het project afgerond. Stefan: ‘Parallel aan de bestemmingsplanprocedure die loopt, hebben we de aanbesteding voor het bouw- en woonrijp maken verzorgd. Maar ook het aanvragen van vergunningen en de voorbereiding met de aannemer heeft plaatsgevonden.’ Martin: ‘We hopen dat het gebied halverwege 2024 bouwrijp is, zodat de eerste kavels bebouwd kunnen worden.’
Zowel DAGnl als Van Den Bosch Vastgoed zijn blij met de samenwerking. Stefan: ‘We hebben een goede samenwerking. Er is onderling vertrouwen en we gaan ervoor om voor elkaar een mooi resultaat te behalen. Ik ben ook altijd bereid om een stap extra te zetten. Martin ziet dat wij het maximale voor hem eruit halen. Van den Bosch Vastgoed is voor DAGnl een van de meest trouwe opdrachtgevers. We werken al jaren voor Van den Bosch. Wat Martin kenmerkt is persoonlijke interesse. Hij kan zakelijk zijn, maar vraagt ook altijd hoe het thuis gaat. Dat stukje betrokkenheid waardeer ik aan hem.’ Martin is ook blij met de samenwerking met DAGnl: ‘Voor grotere projecten werken we samen met vaste relaties die de nodige kennis en kunde in huis hebben. We vinden het belangrijk om samen te werken met een partij die van wanten weet. En dat de samenwerkingspartner onze taal spreekt en het vertrouwd aanvoelt, dat hebben we bij DAGnl. Ze kennen onze krachten en zwaktes. Dat is voor mij en onze organisatie waardevol. Bij ontwikkeling gaat het vrijwel altijd om projecten waar veel geld in omgaat, dan kunnen verkeerde beslissingen in het voortraject later grote gevolgen hebben. Bij DAGnl doen ze er alles aan om dat te voorkomen. Er gaat heus wel eens iets fout, maar dan kan er op gerekend worden dat deze fout met een zo beperkt mogelijke impact wordt hersteld. Dat vind ik stoer en belangrijk. Als ik een specifieke vraag heb hoor ik vaak bij DAGnl: ‘Dat vraag ik wel even aan een collega.’ Dat vind ik heel plezierig. De multidisciplinaire aanpak van DAGnl heeft daarom voor ons zeker meerwaarde. Zij vullen ons aan. Dat is hartstikke mooi.’
